Oświadczenie o poddaniu się egzekucji stanowi kluczowy element konstrukcji najmu okazjonalnego. To właśnie ten akt notarialny umożliwia właścicielowi sprawne dochodzenie opróżnienia lokalu, gdy najemca nie wywiązuje się z umowy. Bez sporządzenia tego oświadczenia umowa ta nie wywołuje skutków przewidzianych dla najmu okazjonalnego i podlega zasadom właściwym dla zwykłego najmu lokalu mieszkalnego.
Należy wspomnieć, że najem okazjonalny różni się od zwykłej umowy najmu dodatkowymi wymogami formalnymi, które zapewniają wynajmującemu większą ochronę prawną. Jest on dostępny wyłącznie dla wynajmującego będącego osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu danego lokalu, natomiast w przypadku wynajmu przez przedsiębiorcę właściwą formą jest najem instytucjonalny.
Czym jest akt notarialny o poddaniu się egzekucji w najmie okazjonalnym?
Oświadczenie o poddaniu się egzekucji to akt notarialny przygotowywany na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego (dotyczący obowiązku opróżnienia i wydania lokalu). Dzięki temu właściciel co do zasady nie musi wytaczać powództwa o opróżnienie lokalu, lecz po spełnieniu wymogów ustawowych może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności. Podpisując ten dokument, lokator dobrowolnie zgadza się na wydanie i opróżnienie lokalu w momencie rozwiązania lub wygaśnięcia stosunku najmu.
Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności akt notarialny staje się tytułem wykonawczym. Oznacza to, że właściciel nie musi wytaczać powództwa o eksmisję, lecz może skierować sprawę bezpośrednio do komornika. Nadal jednak konieczne jest uzyskanie klauzuli wykonalności, co stanowi formalny warunek rozpoczęcia egzekucji.
Jakie dokumenty należy przygotować przed wizytą?
Przed spotkaniem w kancelarii należy dysponować:
- umową najmu okazjonalnego zawartą w formie pisemnej,
- oświadczeniem najemcy o wskazaniu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz
- oświadczeniem właściciela tego lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Przepisy dopuszczają, by dokument ten miał zwykłą formę pisemną. Wynajmujący może jednak zażądać, aby podpis pod taką zgodą został notarialnie poświadczony, co gwarantuje jego autentyczność (przepisy nie wymagają notarialnego poświadczenia podpisu, chyba że strony postanowią inaczej).
Przed przystąpieniem do czynności notariusz weryfikuje kompletność dokumentów oraz tożsamość osób stawających na podstawie ważnych dokumentów tożsamości. Jest to niezbędne dla zapewnienia ważności i skuteczności aktu.
Kto stawia się w kancelarii przy najmie okazjonalnym?
Do złożenia oświadczenia i sporządzenia aktu wymagana jest wyłącznie obecność samego najemcy. Prawo o notariacie nie narzuca obowiązku uczestnictwa właściciela lokalu w tej konkretnej czynności. Wynika to wprost z faktu, że to lokator składa jednostronną deklarację woli o dobrowolnym poddaniu się ewentualnej egzekucji z wynajmowanego mieszkania.
Sytuacja wygląda inaczej, gdy po stronie najemcy występuje więcej podmiotów. Jeśli umowę podpisuje wspólnie kilka osób, do kancelarii muszą udać się wszyscy najemcy. Osoba stawiająca się osobiście przynosi komplet wymienionych wcześniej załączników. Najemca otrzymuje wypis aktu notarialnego, który następnie przekazuje wynajmującemu jako jeden z dokumentów wymaganych dla najmu okazjonalnego.
Jakie są koszty oświadczenia o egzekucji?
Opłata uiszczana w kancelarii obejmuje taksę notarialną, obowiązujący podatek VAT oraz koszty sporządzenia niezbędnych wypisów. Wysokość samej taksy z tytułu sporządzenia oświadczenia podlega ścisłym regulacjom. Zgodnie z art. 19a ust. 7 ustawy o ochronie praw lokatorów nie może ona przekroczyć 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do tej wartości dolicza się koszt wypisów (zależny od liczby stron).
Przepisy prawa nie narzucają odgórnie, która strona finansuje te formalności. Strony umawiają się indywidualnie jeszcze na etapie negocjacji umowy, kto pokryje koszty notarialne.
Jakie formalności następują po wizycie u notariusza?
Jeśli wynajmujący jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie najmu, zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania. Ustawodawca wyznacza na to termin – 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu określonego w umowie.
Najemca ma prawo żądać od wynajmującego przedstawienia dowodu takiego zgłoszenia. Niedotrzymanie czternastodniowego terminu przez właściciela nie powoduje co prawda nieważności samej umowy najmu, ale skutkuje utratą możliwości skorzystania z uproszczonej procedury komorniczej. W takim wypadku umowa „staje się” zwykłym najmem, co niweczy główny cel ochronny wynajmującego.
Prawidłowa kolejność działań w ramach procedury najmu
Zawarcie najmu okazjonalnego przed notariuszem wymaga zachowania określonej kolejności czynności. Optymalny model postępowania pozwala uniknąć błędów formalnych i obejmuje następujące kroki:
- uzgodnienie warunków i zawarcie pisemnej umowy między właścicielem a lokatorem,
- wskazanie lokalu zastępczego oraz uzyskanie wyraźnej zgody jego dysponenta,
- przedłożenie dokumentacji i złożenie jednostronnego oświadczenia przed notariuszem,
- odbiór wypisu aktu notarialnego i przekazanie go właścicielowi nieruchomości,
- ostateczne wydanie kluczy i udostępnienie mieszkania do dyspozycji lokatora,
- terminowe (w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu) zgłoszenie faktu zawarcia umowy przez właściciela do urzędu skarbowego.
W naszej codziennej praktyce kancelaryjnej regularnie obserwujemy, że ścisłe zachowanie opisanej kolejności pozwala ograniczyć ryzyko błędów formalnych i zapewnia możliwość korzystania z rozwiązań przewidzianych dla najmu okazjonalnego.
Jeżeli wskazany lokal zastępczy przestanie być dostępny (np. właściciel cofnie zgodę), najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić oświadczenie zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy (i osób z nim zamieszkujących) w lokalu wskazanym
w tymże oświadczeniu – pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego lokalu, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Najczęstsze pytania:
Kto musi stawić się u notariusza przy oświadczeniu do najmu okazjonalnego?
Obecność najemcy jest konieczna, ponieważ to on składa oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Wynajmujący nie musi brać udziału w tej czynności, chyba że strony chcą inaczej zorganizować przekazanie dokumentów. Jeśli po stronie najemcy występuje kilka osób, wszyscy najemcy powinni stawić się w kancelarii.
Jakie dokumenty są potrzebne do sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji?
Potrzebna jest pisemna umowa najmu, oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego oraz zgoda właściciela tego lokalu. Należy też okazać ważny dokument tożsamości.
Co się stanie, jeśli właściciel nie zgłosi umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego?
W razie niedokonania zgłoszenia umowa nie korzysta z reżimu najmu okazjonalnego, a wynajmujący nie może skorzystać z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu przewidzianej dla tego rodzaju najmu. W efekcie właściciel traci prawo do skorzystania z uproszczonej procedury eksmisyjnej na podstawie aktu notarialnego.
Dlaczego zgoda właściciela lokalu zastępczego jest potrzebna?
Zgoda potwierdza, że dana osoba akceptuje przyjęcie najemcy do lokalu wskazanego w przypadku egzekucji. To element wymagany przy najmie okazjonalnym, gdyż bez niego mechanizm zabezpieczenia nie działa prawidłowo. Zgoda może mieć zwykłą formę pisemną, choć strony czasem wybierają notarialne poświadczenie podpisu.
Czy sam akt notarialny wystarczy do wszczęcia egzekucji?
Nie. Po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy wynajmujący powinien doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem notarialnie poświadczonym, wyznaczając termin nie krótszy niż 7 dni. Dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu właściciel może wystąpić do sądu o nadanie aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności.
