Podpisanie umowy sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego jest najważniejszym momentem transakcji, ale nie oznacza jeszcze końca wszystkich formalności. Po zawarciu umowy mogą pozostać do wykonania m.in. obowiązki związane z wydaniem lokalu, rozliczeniem opłat, zgłoszeniem nabycia nieruchomości oraz postępowaniem wieczystoksięgowym.
W Kancelarii Notarialnej Notariusza Mateusza Szweda w Łodzi wyjaśniamy stronom skutki prawne umów dotyczących nieruchomości, takich jak sprzedaż mieszkania, oraz pomagamy w przygotowaniu dokumentów niezbędnych do przeprowadzenia czynności notarialnej.
Przebieg odczytania i podpisania aktu notarialnego
Przed podpisaniem akt notarialny powinien zostać odczytany przez notariusza albo inną osobę w jego obecności. Notariusz ma obowiązek upewnić się, że osoby uczestniczące w czynności dokładnie rozumieją treść i znaczenie aktu oraz że jego treść odpowiada ich woli.
Przed dokonaniem czynności notariusz stwierdza tożsamość osób biorących w niej udział na podstawie dokumentów przewidzianych prawem. Przy czynnościach dotyczących między innymi zbycia nieruchomości notariusz weryfikuje również status numeru PESEL stron w rejestrze zastrzeżeń numerów PESEL. Jeżeli numer PESEL osoby uczestniczącej w takiej czynności jest zastrzeżony, notariusz odmawia dokonania czynności. Przed wizytą w kancelarii warto więc sprawdzić status swojego numeru PESEL.
Jeżeli podczas odczytania pojawią się pytania lub wątpliwości, strony mogą poprosić o wyjaśnienie poszczególnych postanowień. Notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności oraz czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron. Ewentualne poprawki w akcie omawia się przed złożeniem podpisów. Następnie akt podpisują osoby biorące udział w czynności oraz notariusz.
Kiedy własność przechodzi na kupującego?
W przypadku typowej umowy sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość własność przechodzi na kupującego z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wynika to z art. 155 § 1 i art. 158 Kodeksu cywilnego.
W konsekwencji kupujący staje się właścicielem z chwilą zawarcia tej umowy, a nie dopiero z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Trzeba przy tym odróżnić:
- przeniesienie własności, które następuje na podstawie umowy sprzedaży;
- wydanie lokalu, które może nastąpić w późniejszym terminie;
- zapłatę ceny, która również może być określona jako świadczenie późniejsze;
- wpis w księdze wieczystej, który ujawnia nabywcę jako właściciela.
Samo odroczenie terminu zapłaty ceny nie powoduje odroczenia momentu przejścia własności. Jeżeli więc strony zawierają umowę sprzedaży, w której część ceny ma zostać zapłacona np. kilka dni po podpisaniu aktu, kupujący może już być właścicielem lokalu, mimo że cena nie została jeszcze w całości uregulowana.
Zapłata ceny i poddanie się egzekucji
W akcie należy precyzyjnie określić sposób i termin zapłaty ceny. W przypadku finansowania zakupu kredytem hipotecznym umowa może przewidywać, że część ceny zostanie zapłacona ze środków kredytowych, po spełnieniu warunków określonych przez bank.
Akt notarialny może zawierać oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Skuteczność takiego zabezpieczenia zależy od zachowania wymogów przewidzianych w tym przepisie, odpowiednich dla konkretnego rodzaju oświadczenia.
Poddanie się egzekucji nie oznacza, że sprzedający może samodzielnie zająć rachunek bankowy kupującego. Aby wszcząć egzekucję, konieczne jest uzyskanie klauzuli wykonalności, a następnie skierowanie sprawy do komornika.
Co dzieje się z wnioskiem o wpis własności i jakie znaczenie ma wzmianka w księdze wieczystej?
Notariusz sporządzający akt obejmujący przeniesienie własności nieruchomości składa wniosek o wpis do księgi wieczystej nie później niż w dniu sporządzenia aktu – za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe.
Wzmianka w księdze wieczystej o złożonym wniosku może wyłączać działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w zakresie objętym tym wnioskiem. Dlatego przy ocenie stanu prawnego nieruchomości należy analizować nie tylko dokonane wpisy, lecz także wzmianki, ostrzeżenia i inne informacje ujawnione w księdze.
O dokonaniu wpisu rozstrzyga właściwy sąd rejonowy – wydział ksiąg wieczystych. Czas oczekiwania zależy od obciążenia właściwego wydziału ksiąg wieczystych i charakteru sprawy. Może trwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, dlatego brak natychmiastowego wpisu nie oznacza, że umowa sprzedaży nie wywołała skutku w postaci przeniesienia własności.
Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku. Nie oznacza to jednak, że własność lokalu przechodzi na kupującego dopiero z chwilą złożenia wniosku. W przypadku umowy sprzedaży wyodrębnionego lokalu własność przechodzi na podstawie umowy sprzedaży, a wpis służy ujawnieniu tego prawa w księdze wieczystej. Wsteczna moc wpisu ma znaczenie dla skutków samego wpisu, zwłaszcza wobec kolejności rozpoznawania praw i wniosków.
Wydanie lokalu i rozliczenie opłat
Własność i posiadanie to dwie różne instytucje prawa cywilnego. Nawet jeśli kupujący stał się właścicielem w dniu podpisania aktu, lokal może zostać wydany dopiero później. Wydanie warto potwierdzić protokołem zdawczo-odbiorczym.
Sam art. 548 § 1 Kodeksu cywilnego nie rozstrzyga wszystkich rozliczeń między stronami ani nie zastępuje ustaleń z administracją budynku i dostawcami mediów. Strony powinny więc jasno określić zasady wzajemnych rozliczeń za okres pomiędzy zawarciem umowy a wydaniem lokalu. W przypadku mediów szczególnie pomocne są stany liczników ustalone w dniu przekazania mieszkania.
Podatki i opłaty
Przy sprzedaży mieszkania notariusz pobiera opłaty i podatki, jeżeli wynika to z przepisów. Podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości wynosi w chwili obecnej 2% wartości rynkowej przedmiotu czynności, jeżeli sprzedaż nie podlega podatkowi VAT.
Trzeba jednak uwzględnić wyjątki. Ustawa przewiduje również zwolnienie z PCC przy nabyciu lokalu lub budynku mieszkalnego przez osobę fizyczną, która spełnia ustawowe warunki dotyczące wcześniejszego posiadania określonych praw do nieruchomości. Zwolnienie obejmuje również niektóre spółdzielcze prawa do lokalu.
Jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT, PCC co do zasady nie jest pobierany, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. Ostateczna kwalifikacja podatkowa zależy od okoliczności konkretnej transakcji.
Kupujący będący osobą fizyczną powinien również pamiętać o obowiązku złożenia właściwemu organowi podatkowemu informacji dotyczącej podatku od nieruchomości, jeżeli taki obowiązek powstał.
Warto również poinformować zarządcę nieruchomości, wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię o zmianie właściciela oraz ustalić sposób rozliczania opłat.
Co zrobić po podpisaniu aktu?
Po zawarciu umowy sprzedaży warto wykonać następujące czynności:
- dokonać zapłaty ceny w terminie określonym w akcie, jeżeli nie została zapłacona wcześniej,
- przekazać lub odebrać lokal zgodnie z umową i podpisać protokół zdawczo-odbiorczy,
- zawiadomić wspólnotę mieszkaniową albo spółdzielnię o zmianie właściciela,
- złożyć informację dotyczącą podatku od nieruchomości, jeżeli taki obowiązek wynika z przepisów,
- w przypadku kredytu dopilnować formalności związanych z ustanowieniem i ujawnieniem hipoteki.
FAQ
Kiedy kupujący staje się właścicielem mieszkania po akcie notarialnym?
W przypadku klasycznej umowy sprzedaży wyodrębnionego lokalu kupujący staje się właścicielem z chwilą zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Wpis do księgi wieczystej co do zasady nie przenosi własności, lecz ujawnia nowy stan prawny.
Czy zapłata całej ceny musi nastąpić przed przeniesieniem własności?
Nie. Strony mogą ustalić odroczony termin zapłaty ceny. Samo odroczenie płatności nie oznacza automatycznie odroczenia przeniesienia własności. Sprzedający może jednak zabezpieczyć swoje roszczenie o zapłatę, np. przez odpowiednie oświadczenie o poddaniu się egzekucji.
Czy sprzedający ma obowiązki po podpisaniu aktu?
Tak. Jeżeli umowa przewiduje późniejsze wydanie lokalu, zapłatę określonych kwot lub inne świadczenia, sprzedający nadal jest zobowiązany je wykonać. Szczegółowe obowiązki wynikają przede wszystkim z treści zawartej umowy.
Po co składa się wniosek do księgi wieczystej po sprzedaży mieszkania?
Wniosek służy ujawnieniu nowego właściciela w księdze wieczystej. Przy sprzedaży wyodrębnionego lokalu wpis ma charakter deklaratoryjny. Złożenie wniosku ma jednak istotne znaczenie dla bezpieczeństwa obrotu, a późniejszy wpis wywołuje skutki od chwili złożenia wniosku.
Jak długo trzeba czekać na wpis nowego właściciela?
Nie ma jednego ustawowego terminu, w którym sąd musi dokonać wpisu w każdej sprawie. Czas zależy przede wszystkim od obciążenia właściwego wydziału ksiąg wieczystych oraz od rodzaju i kompletności wniosku.
Kto płaci opłaty za mieszkanie do dnia wydania lokalu?
Decydujące znaczenie mają postanowienia umowy oraz sposób rozliczenia przyjęty przez strony. Co do zasady ciężary związane z rzeczą przechodzą na kupującego przy wydaniu, ale strony mogą szczegółowo uregulować wzajemne rozliczenia.
Co warto ustalić przy przekazaniu kluczy?
Warto sporządzić protokół zawierający datę wydania lokalu, stany wszystkich liczników, liczbę przekazywanych kluczy i pilotów oraz listę pozostawianego wyposażenia. Dobrą praktyką jest również wykonanie zdjęć liczników.
Co w przypadku ujawnienia wady mieszkania po zakupie?
Kupujący może w określonych przypadkach korzystać z uprawnień wynikających z rękojmi za wady fizyczne lub prawne. W przypadku wady fizycznej nieruchomości uprawnienia
z tytułu rękojmi co do zasady wygasają po upływie pięciu lat od dnia wydania nieruchomości kupującemu. Odpowiedzialność sprzedającego może być jednak modyfikowana przez umowę. Wyłączenie rękojmi nie chroni sprzedającego, jeżeli podstępnie zataił wadę.
Czy kupujący musi zgłosić zakup mieszkania do urzędu miasta?
Osoba fizyczna, która nabyła nieruchomość lub prawo podlegające podatkowi od nieruchomości, powinna złożyć informację IN-1 właściwemu organowi podatkowemu w terminie 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności uzasadniających powstanie albo wygaśnięcie obowiązku podatkowego.
Artykuł ma charakter informacyjny. Skutki prawne konkretnej transakcji zależą od treści aktu, rodzaju prawa do lokalu, sposobu zapłaty ceny, obciążeń ujawnionych w księdze wieczystej oraz indywidualnej sytuacji stron.
